Finanzführer

Was ist ein Immobilienentwicklungsmodell?

Ein Immobilienentwicklungsmodell besteht normalerweise aus zwei Abschnitten: der Deal Summary und dem Cash Flow Model. In der Deal Summary werden alle wichtigen Annahmen - einschließlich des Zeitplans (der den Zeitplan festlegt), der Immobilienstatistiken, der Entwicklungskosten, der Finanzierungsannahmen und der Verkaufsannahmen - aufgelistet und zur Berechnung des Profitability Index (PI) für Wirtschaftlichkeit und Rentabilität verwendet ) misst das Verhältnis zwischen dem Barwert zukünftiger Zahlungsströme und der Erstinvestition. Der Index ist ein nützliches Instrument zur Einstufung von Investitionsprojekten und zur Anzeige des pro Investitionseinheit geschaffenen Werts. Der Profitability Index wird auch als Profit Investment Ratio (PIR) oder Value Investment Ratio (VIR) bezeichnet. von dem Projekt.

Das Cashflow-Modell beginnt mit dem Aufbau von Einnahmen und monatlichen Ausgaben. Betriebsbudget Ein Betriebsbudget besteht aus Einnahmen und Ausgaben über einen Zeitraum, normalerweise ein Viertel oder ein Jahr, den ein Unternehmen zur Planung seiner Geschäftstätigkeit verwendet. Laden Sie die kostenlose Excel-Vorlage herunter. Die monatliche Budgetierungsvorlage enthält eine Spalte für jeden Monat und Summen, die die jährlichen Jahreszahlen, die Finanzierung und schließlich die Hebelwirkung des freien Cashflows, den Kapitalwert (Barwert) und den Kapitalwert darstellen. Formel-A-Leitfaden zur Kapitalwertformel in Excel bei der Durchführung von Finanzanalysen . Es ist wichtig, genau zu verstehen, wie die NPV-Formel in Excel funktioniert und welche Mathematik dahinter steckt. Kapitalwert = F / [(1 + r) ^ n] wobei PV = Barwert, F = zukünftige Zahlung (Cashflow), r = Abzinsungssatz, n = Anzahl der Perioden in der Zukunft und IRR (interne Rendite) ) von dem Projekt. In den folgenden Abschnitten wirdWir werden die wichtigsten Schritte zum Aufbau eines gut organisierten Immobilienentwicklungsmodells durchlaufen.

Deal Zusammenfassung

1. Zeitplan und Eigenschaftsstatistiken

Der erste Schritt beim Aufbau eines Immobilienentwicklungsmodells besteht darin, die Annahmen für Zeitplan- und Immobilienstatistiken einzugeben. Hier ist eine Liste der Elemente, die enthalten sein sollten:

2. Entwicklungskosten

Für den nächsten Schritt bei der Erstellung eines Immobilienentwicklungsmodells werden wir die Annahmen für die Entwicklungskosten als Gesamtbetrag, Kosten pro Einheit und Kosten pro Quadratfuß eingeben. Die Entwicklungskosten können Landkosten, Baukosten, Wartung, harte und weiche Eventualverbindlichkeiten, Marketing usw. umfassen. Mithilfe der zuvor ausgefüllten Immobilienstatistiken können wir alle diese Zahlen berechnen und den Abschnitt Entwicklungskosten ausfüllen. Der Abschnitt sollte ungefähr so aussehen:

Bildquelle: Finanzmodellierungskurs für Immobilien.

3. Verkaufsannahmen

In Verkaufsannahmen berechnen wir den Gesamtumsatz aus diesem Projekt. Angenommen, die Marktforschung wird durchgeführt und basiert auf Vergleichsdaten. Wir glauben, dass 500 USD pro Quadratfuß ein realistischer Ausgangspunkt für den Verkaufspreis sind. Wir werden dies dann als Umsatztreiber verwenden. Nach der Berechnung des Umsatzes (insgesamt $ / Einheit, $ / SF), der Verkaufsprovisionen (z. B. 50%) und der Garantie können wir den Nettoerlös aus diesem Projekt ermitteln.

4. Finanzierungsannahmen

Für die Finanzierung gibt es drei kritische Annahmen: Prozentsatz der Kreditkosten, Zinssatz und Landkredit.

Bevor wir den Gesamtkreditbetrag berechnen, müssen wir den Gesamtbetrag der Entwicklungskosten ermitteln. Da wir den Zinsaufwand noch nicht berechnet haben, können wir die Zelle vorerst mit dem Cashflow-Modell verknüpfen und den Wert erhalten, sobald das Cashflow-Modell ausgefüllt ist. Die Provisionen entsprechen den Verkaufsprovisionen im Abschnitt Verkaufsannahmen. Die gesamten Entwicklungskosten können berechnet werden als:

Gesamtentwicklungskosten = Landkosten + Entwicklungskosten + Summe aus Zinsen und Provisionen

Jetzt können wir den Rest der Finanzierungsannahmen ausfüllen.

Der für dieses Projekt erzielte maximale Darlehensbetrag = Gesamtentwicklungskosten x Prozentsatz von Darlehen zu Kosten
Eigenkapitalbetrag = Gesamtentwicklungskosten - Maximaler Darlehensbetrag

Bildquelle: Real Estate Development Model Course von Finance.

Die obigen Zahlen sind die Annahmen aus dem Abschnitt "Deal Summary". Sobald wir das Cashflow-Modell abgeschlossen haben, kehren wir zurück und füllen den Abschnitt Development Pro Forma aus und fügen eine Sensitivitätsanalyse hinzu.

Cashflow-Modell

1. Umsatzaufbau

Der erste Schritt bei der Berechnung der Einnahmen besteht darin, die Absorption und Schließung von Stadthäusern herauszufinden. Absorption ist die Anzahl der verfügbaren Häuser, die während eines bestimmten Zeitraums verkauft werden, während Schließungen die Anzahl der Häuser sind, die nach Abschluss des Baus geschlossen werden.

Jetzt können wir die Einnahmen mithilfe der Absorptions- und Abschlussinformationen aufbauen.

Townhomes sales = Verkaufspreis / Einheit x Townhome Closings
Erste 50% Provisionen (berechnet beim Verkauf von Häusern) = - Absorption von Reihenhäusern x Verkaufspreis / Einheit x (Provision% / 2)
Zweite 50% Provision (berechnet, wenn Häuser geschlossen sind) = - Reihenhausschließungen x Verkaufspreis / Einheit x (Provision% / 2)
Garantie = - Garantiekosten / Einheit x Reihenhausschließungen
Gesamtnettoumsatz = SUMME (Townhome-Verkäufe + 50% Provisionen + 50% Provisionen + Garantie)

(* Beachten Sie, dass Provisionen und Garantien in negativen Beträgen angegeben sind.)

2. Ausgaben

Jetzt werden wir die Entwicklungskosten herausfinden, einschließlich Landerwerbskosten, Vorbaukosten und Bauausgaben. Die Zahlen finden Sie im Abschnitt zur Annahme der Entwicklungskosten in der Deal-Zusammenfassung.

Grundstückserwerbskosten = Grundstückskosten
Ausgaben vor dem Bau = Ausgaben vor dem Bau ($ / Monat)
Bauausgaben = (Entwicklungskosten - Vorbaukosten) / Nr. von Monaten des Aufbaus
Gesamtentwicklungskosten = SUMME (Grundstückserwerbskosten + Vorbaukosten + Baukosten)

3. Kosten für die Finanzierung und Einnahmen für die Rückzahlung des Kapitals

Die Kosten für die Finanzierung sind das Defizit im Projekt-Cashflow, das finanziert werden muss. Wenn der Gesamtnettoumsatz unter den gesamten Entwicklungskosten liegt, müssen wir einen negativen Cashflow abdecken. Wenn der Gesamtnettoumsatz höher ist als die gesamten Entwicklungskosten, gibt es positive Einnahmen, mit denen wir geliehenes Kapital zurückzahlen können. Wir können die folgenden Formeln verwenden, um die beiden Zahlen zu berechnen:

Kosten für die Finanzierung = IF ((Gesamtnettoumsatz - Gesamtentwicklungskosten)> 0, (Gesamtnettoumsatz - Gesamtentwicklungskosten), 0)
Einnahmen zur Rückzahlung des Kapitals = IF ((Gesamtnettoumsatz - Gesamtentwicklungskosten) <0, (Gesamtnettoumsatz - Gesamtentwicklungskosten), 0)

4. Finanzierung

Als nächstes berechnen wir die Kreditsalden, Ziehungen, Rückzahlungen und aufgelaufenen Zinsen. Die folgende Tabelle fasst die Berechnungen für den ersten Zeitraum und die folgenden Zeiträume zusammen:

Wir sollten auch eine schnelle Überprüfung der geistigen Gesundheit durchführen, um sicherzustellen, dass keiner der Endsalden den maximalen Kreditbetrag überschreitet.

5. Free Cash Flow und IRR

Wir können jetzt die verschuldeten freien Cashflows und den daraus resultierenden IRR dieses Projekts berechnen.

Levered Free Cash Flow = SUMME (Kosten für die Finanzierung, Einnahmen aus dem Rückzahlungskapital, Verlosungen, Rückzahlungen von Darlehen)

Equity Balance ist einfach der kumulierte FCF:

Der Saldo der ersten Periode = Levered Free Cash Flow
Salden der folgenden Periode = Vorheriger Saldo - Hebelwirkung des freien Cashflows

Schließlich können wir mithilfe der XIRR-Formel den Hebel-IRR für dieses Projekt berechnen:

Levered IRR = XIRR (Alle Levered Free Cash Flows, entsprechender Zeitraum)