Adjusted Funds From Operations (AFFO) ist ein Maß für die finanzielle Leistung eines REIT und wird als Alternative zu Funds From Operations (FFO) verwendet. FFO - Funds From Operations FFO oder Funds From Operations ist ein Maß für den Cashflow aus Geschäftsbetrieb, der häufig von Real Estate Investment Trusts - REITS genutzt wird. Funds from Operations (FFO) ist der tatsächliche Cashflow aus dem Kerngeschäft. Leitfaden zum FFO. AFFO ist im Vergleich zu FFO eine überlegene Maßnahme, da erstere die Instandhaltungskosten der Immobilie während ihrer gesamten Lebensdauer berücksichtigt. Der Wert von AFFO wird durch Anpassungen der FFO-Zahl ermittelt, um wiederkehrende Ausgaben abzuziehen, die erforderlich sind, um die Immobilie am Laufen zu halten und Einnahmen zu generieren.
Eine weitere Anpassung der FFO-Zahl ist die direkte Ausrichtung der Mieten, die die Mietkosten über die Laufzeit der Immobilie verteilt. Anleger verwenden AFFO als besseren Indikator für die Fähigkeit des REIT, Dividenden aus seinem Nettogewinn zu zahlen.
Zusammenfassung
- Adjusted Funds From Operations (AFFO) ist ein Maß für die finanzielle Leistung eines REIT und wird als Alternative zu Funds From Operations (FFO) verwendet.
- Sie wird berechnet, indem Anpassungen am FFO-Wert vorgenommen werden, um normalisierte wiederkehrende Ausgaben abzuziehen und die Mieten geradlinig zu gestalten.
- AFFO wird von Investoren und Analysten verwendet, um die Fähigkeit eines Unternehmens zu bestimmen, künftig Dividenden an Aktionäre zu zahlen.
Berechnung der bereinigten Mittel aus dem operativen Geschäft
Bei der Berechnung des AFFO besteht der erste Schritt darin, die Funds from Operations zu berechnen, die die Cashflows aus den Leasingaktivitäten eines REIT messen. Der FFO wurde ursprünglich von der National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) als Maß für die von REITs generierten Cashflows eingeführt.
Der FFO ergibt sich aus dem Abzug etwaiger Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien vom Nettoergebnis und der Addition der Abschreibungs- und Amortisationskosten. Der Wert der Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien wird von der FFO-Berechnung ausgeschlossen, da es sich bei den Transaktionen um einmalige Ereignisse handelt, die das zukünftige Ertragspotenzial des REIT nicht beeinträchtigen. Die Formel des FFO ist unten angegeben:
FFO = Nettoeinkommen - Gewinne aus dem Verkauf von Basiswerten + Abschreibungen + Amortisationen
Sobald der Wert des FFO erreicht ist, werden alle aktivierten und amortisierten wiederkehrenden Ausgaben abgezogen. In den Ausgaben sind Kosten enthalten, die für die Instandhaltung der Immobilien des REIT Real Estate Investment Trust (REIT) anfallen. Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Investmentfonds oder ein Wertpapier, das in einkommensschaffende Immobilien investiert. Der Fonds wird von einer Gesellschaft von Aktionären betrieben und gehalten, die Geld für Investitionen in Gewerbeimmobilien wie Büro- und Wohnhäuser, Lagerhäuser, Krankenhäuser, Einkaufszentren, Studentenwohnungen und Hotels beitragen. Einige dieser Kosten umfassen Lackierprojekte, Dachersatz, Umbauarbeiten, Mieterverbesserungen usw. Eine weitere Anpassung des FFO ist die direkte Mieteinstellung, bei der die Miet- und Leasingkosten gleichmäßig über die Laufzeit des Leasingverhältnisses verteilt werden.
Die Formel für AFFO ist unten angegeben:
AFFO = FFO - Wiederkehrende Kapitalausgaben - Geradlinige Mieten
Praktisches Beispiel für AFFO
Im letzten Berichtszeitraum erzielte ABC Limited einen Nettogewinn von 2,5 Mio. USD. Darüber hinaus fielen 100.000 USD und 150.000 USD in Form von Abschreibungen an. Amortisation Amortisation bezieht sich auf die Tilgung einer Schuld durch geplante, im Voraus festgelegte kleinere Zahlungen. In fast allen Bereichen, in denen der Begriff Amortisation gilt, werden diese Zahlungen in Form von Kapital und Zinsen geleistet. Der Begriff ist auch eng mit dem Konzept der Abschreibung verbunden. Kosten jeweils während des Zeitraums. Das Unternehmen erzielte außerdem einen Gewinn von 500.000 USD aus dem Verkauf von zwei Immobilien in seinem Portfolio. Im gleichen Zeitraum entstand beim Verkauf einer anderen Immobilie ein Verlust von 80.000 USD.
Im gleichen Zeitraum meldete ABC Limited auch geradlinige Mieten in Höhe von 130.000 USD und wiederkehrende Investitionen in Höhe von 200.000 USD, die bei Dachreparaturen, HLK-Ersetzungen, Teppichböden und anderen strukturellen Verbesserungen der eigenen Immobilien anfielen.
Mit den obigen Informationen können wir den AFFO wie folgt berechnen:
Schritt 1: Berechnen Sie den Wert des FFO.
FFO = 2.500.000 USD + 100.000 USD + 150.000 USD - (500.000 USD - 80.000 USD)
FFO = 2.750.000 USD - 420.000 USD
FFO = 2.330.000 USD
Schritt 2: Ziehen Sie wiederkehrende Investitionen und geradlinige Mieten vom Wert des FFO ab.
AFFO = FFO - Kapitalausgaben - Geradlinige Mietanpassungen
AFFO = 2.330.000 USD - 200.000 USD - 130.000 USD
AFFO = 2.000.000 USD
FFO gegen AFFO
Laut NAREIT ist der FFO das am häufigsten akzeptierte Maß für die Betriebsleistung eines REIT. Sie entspricht dem Wert des Nettoergebnisses zuzüglich der Abschreibungen auf die Immobilie und schließt die Gewinne oder Verluste aus dem Verkauf von Immobilien aus, die dem REIT gehören. NAREIT bietet Richtlinien, wie REITs ihren FFO berechnen sollen. Es dient jedoch nur als ergänzende Zahl, und Unternehmen können verschiedene FFO-Formeln verwenden, um Informationen zu melden. FFO weist auch Schwächen auf, und das AFFO versucht, einige der Mängel zu beheben.
AFFO wurde eingeführt, um einige der Schwächen des FFO zu beheben, und wird als besseres Maß für den verbleibenden Cashflow für die Aktionäre angesehen. Die Kosten für den Betrieb des Immobilienportfolios werden vom FFO abgezogen. Die abgezogenen Kosten sind die Kosten, die das Unternehmen zahlen muss, um das Geschäft am Laufen zu halten, und diese Kosten können nicht als Dividende an die Aktionäre ausgezahlt werden. Die Kosten umfassen die normalisierten wiederkehrenden Ausgaben, die aktiviert und amortisiert werden, sowie die direkte Ausrichtung der Mieten.
Der Wert des AFFO bietet den Anlegern ein klareres Bild der Dividendenausschüttungsfähigkeit des REIT. Im Gegensatz zu FFO fehlt NAREIT auch eine spezifische Definition von AFFO, und dies bedeutet, dass REITs flexibler darüber sind, welche Anpassungen am FFO vorgenommen werden müssen, um den endgültigen AFFO-Wert zu erhalten.
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- All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) Die All Risks Yield (ARY) ist eine herkömmliche Immobilienmetrik, bei der die jährlichen Mieteinnahmen zur Bestimmung des Kapitalwerts einer Investition verwendet werden. ARY umfasst sowohl Brutto- als auch Nettorenditen. Die Nettorendite beinhaltet den Abzug einiger Ausgaben - Vermessungsgebühren, Verwaltungsgebühren, Reparaturen, Betriebskosten -, die nicht in der Bruttorendite abgezogen werden.
- Free Cash Flow-Formel Free Cash Flow (FCF) -Formel Die FCF-Formel = Cash from Operations - Kapitalausgaben. FCF repräsentiert den Betrag des Cashflows, der von einem Unternehmen nach Abzug von CapEx generiert wird
- Betriebsergebnis Das Betriebsergebnis Das Betriebsergebnis, auch als Betriebsergebnis oder Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) bezeichnet, ist die Höhe des Umsatzes, der nach Abzug der direkten und indirekten Betriebskosten verbleibt. Zinsaufwendungen, Zinserträge und andere nicht betriebliche Einnahmequellen werden bei der Berechnung der betrieblichen Erträge nicht berücksichtigt
- Mietkosten Mietkosten Die Mietkosten beziehen sich auf die Gesamtkosten für die Nutzung des Mietobjekts für jeden Berichtszeitraum. Es gehört normalerweise zu den größten Ausgaben, die Unternehmen melden. In der Regel sind nur zwei Ausgaben höher als die Mietkosten: die Kosten der verkauften Waren (COGS) und die Kosten für die Entschädigung (Löhne).
