Der Kostenansatz für die Bewertung von Immobilien basiert auf der Annahme, dass die Kosten einer Immobilie den Kosten für den Bau einer ähnlichen Immobilie von Grund auf entsprechen sollten. Die Kosten für den Bau einer Immobilie umfassen den Wert des zugrunde liegenden Grundstücks und den Wert der Standortverbesserungen und -konstruktionen abzüglich der Abschreibungskosten der Verbesserungen.
Der Kostenansatz geht davon aus, dass es nicht sinnvoll ist, mehr für eine Immobilie zu zahlen, als der Bau einer gleichwertigen Immobilie kostet. Die Bewertungsmethode des Kostenansatzes wird manchmal als Bewertungsmethode des Auftragnehmers bezeichnet.
Kurze Zusammenfassung
- Der Kostenansatz ist eine der drei Hauptmethoden zur Berechnung des Wertes von Immobilien.
- Die Kostenansatzmethode basiert auf der Annahme, dass ein potenzieller Käufer einer Immobilie einen Preis zahlen sollte, der den Kosten für den Bau eines gleichwertigen Gebäudes entspricht.
- Der Marktwert einer Immobilie ist die Summe aus dem Wert der Grundstücks- und Grundstücksverbesserungen auf dem Grundstück abzüglich etwaiger aufgelaufener Abschreibungen.
Wie es funktioniert
Der Kostenansatz basiert auf der Logik, dass informierte Käufer nicht mehr für eine Immobilie bezahlen, als es sie kostet, eine ähnliche Immobilie von Grund auf neu und mit dem gleichen Nutzen zu bauen. Der Kostenansatz eignet sich für einzigartige Immobilien wie Kirchen oder Schulen mit einzigartigen Komponenten. Für eine neue Immobilie lassen sich die Baukosten leicht abschätzen, da die Verbesserungen kürzlich gebaut wurden.
Die Formel zur Berechnung des Kostenansatzes lautet wie folgt:
Immobilienwert = Wiederbeschaffungs- / Reproduktionskosten - Abschreibung + Grundstückswert
Da der Kostenansatz nicht auf vergleichbaren Immobilien oder der Fähigkeit der Immobilie basiert, Einnahmen zu generieren, sind Einnahmequellen Einnahmequellen die verschiedenen Quellen, aus denen ein Unternehmen mit dem Verkauf von Waren oder der Erbringung von Dienstleistungen Geld verdient. Die Arten von Einnahmen, die ein Unternehmen auf seinen Konten verbucht, hängen von den Arten der vom Unternehmen ausgeführten Aktivitäten ab. In den Kategorien und Beispielen berücksichtigt die Methode den Betrag, der heute für den Bau einer Immobilie anfällt, vorausgesetzt, die vorhandene Struktur soll zerstört und neu aufgebaut werden. Daher wird der Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie gebaut wurde, abzüglich etwaiger Wertverluste berücksichtigt.
Schritte in der Kostenansatzmethode
Das Folgende ist der Prozess der Kostenansatzmethode der Immobilienbewertung:
1. Schätzen Sie die Reproduktions- oder Wiederbeschaffungskosten der Struktur
Der Schritt umfasst die Schätzung der aktuellen Kosten für den Bau der Struktur von Grund auf und die Standortverbesserungen. Die Kosten können mit den folgenden zwei Methoden geschätzt werden:
Ersatzmethode
Die Austauschmethode schätzt die Kosten für den Bau eines Gebäudes mit dem gleichen Nutzen wie die zu bewertende Struktur unter Verwendung der aktuellen Baumaterialien, Standards, Entwürfe und Layouts.
Reproduktionsmethode
Die Reproduktionsmethode schätzt die Kosten für den Bau eines Duplikats der Immobilie unter Verwendung ähnlicher Materialien und Konstruktionspraktiken. Es werden auch die Entwürfe, Standards und Layouts verwendet, die zum Zeitpunkt des Baus der Immobilie vorhanden waren.
Je älter und historischer eine Immobilie ist, desto größer ist die Differenz zwischen den Wiederbeschaffungs- und Reproduktionskosten. Der Bau einer doppelten Immobilie eines historischen Gebäudes ist teurer als die Vervielfältigung eines modernen Hauses, da der Kauf von Materialien und die Durchführung von Standortverbesserungen mehr kosten.
Bei einer neu errichteten Immobilie gibt es keinen wesentlichen Unterschied zwischen den Wiederbeschaffungs- und Reproduktionskosten. Angenommen, die Reproduktions- / Ersatzkosten werden auf 1 Million US-Dollar geschätzt.
2. Schätzen Sie die Abschreibung der Verbesserungen
Die Abschreibung ist der Wertverlust des Gebäudes und / oder seiner Verbesserungen und verursacht die Differenz zwischen dem Wert der Verbesserungen und dem aktuellen Wert der Verbesserungen. Bei der Schätzung der Abschreibung der Immobilie sollten Sie die physische, funktionale und wirtschaftliche Abschreibung berücksichtigen.
Die physische Abschreibung bezieht sich auf den Verschleiß, der mit zunehmendem Alter des Gebäudes auftritt, während die funktionale Abschreibung mit den Änderungen des Geschmacks und der Vorlieben der Verbraucher im Laufe der Zeit einhergeht.
Die wirtschaftliche Abwertung resultiert aus externen negativen Trends wie dem Zusammenbruch wichtiger Arbeitgeber. Rezession Rezession Rezession ist ein Begriff, der eine Verlangsamung der allgemeinen Wirtschaftstätigkeit bedeutet. In der Makroökonomie werden Rezessionen nach zwei aufeinander folgenden Quartalen mit negativen BIP-Wachstumsraten offiziell anerkannt. und neue negative Entwicklungen (wie der Bau einer Kläranlage in der Nachbarschaft). In diesem Fall nehmen wir an, dass die aufgelaufene Abschreibung 150.000 USD beträgt.
3. Schätzen Sie den Marktwert von Grundstücken
Der nächste Schritt besteht darin, den Wert des Grundstücks zu schätzen, auf dem das Grundstück gebaut wird. Die am besten geeignete Methode zur Schätzung des Grundstückswertes ist die direkte Vergleichsmethode, bei der der aktuelle Grundstückspreis aus dem Wert der kürzlich verkauften Grundstücke ermittelt wird. Es ist der Marktwert, den Sie heute für das Land bezahlen würden, wenn es frei wäre. Nehmen wir in diesem Fall an, dass der Marktwert des Grundstücks 750.000 USD beträgt.
4. Die aufgelaufenen Abschreibungen von den Reproduktions- / Wiederbeschaffungskosten abziehen
Nachdem Sie den Gesamtwert der Abschreibung der Verbesserungen erhalten haben, ziehen Sie die Zahl von den geschätzten Reproduktions- oder Ersatzkosten ab, die in Schritt 1 erhalten wurden. In unserem Fall wird es wie folgt berechnet:
Ersatz- / Reproduktionskosten 1.000.000 USD
Abzüglich : Aufgelaufene Abschreibungen 150.000 USD
Abgeschriebene Kosten der Struktur 850.000 USD
5. Addieren Sie die abgeschriebenen Kosten der Struktur zum geschätzten Wert des Grundstücks
Der letzte Schritt besteht darin, die abgeschriebenen Kosten der Struktur und Verbesserungen zum geschätzten Wert des Grundstücks hinzuzufügen. Die Figur wird wie folgt erhalten:
Ersatz- / Reproduktionskosten 1.000.000 USD
Abzüglich : Aufgelaufene Abschreibungen 150.000 USD
Abgeschriebene Kosten der Struktur 850.000 USD
Hinzufügen : Geschätzter Wert des Landes $ 750.000
Gesamtwert der Immobilie 1.600.000 USD
Einschränkungen des Kostenansatzes
Eine der Einschränkungen des Kostenansatzes besteht darin, dass davon ausgegangen wird, dass der Käufer in der Lage ist, ein freies Grundstück zu finden, auf dem eine identische Immobilie gebaut werden kann, und dies ist nicht immer der Fall. Wenn kein freies Land vorhanden ist, ist der geschätzte Wert der Immobilie ungenau.
Außerdem kann ein Gebiet vollständig erschlossen werden, und die lokalen Behörden können neue Entwicklungen einschränken. Daher ist es unpraktisch, die Landwerte in diesem Gebiet zu schätzen.
Eine weitere Einschränkung besteht darin, dass es schwierig sein wird, die Abschreibung älterer Immobilien abzuschätzen, da viele Faktoren zu berücksichtigen sind. Beispielsweise sind Baumaterialien, die beim Bau älterer Immobilien verwendet werden, möglicherweise nicht mehr verfügbar oder werden nicht mehr verwendet. Die Schätzung des Wertes einer solchen Immobilie lässt viel Raum für Subjektivität.
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