Was ist der Verkaufsvergleichsansatz (Immobilien)?

Der Ansatz des Verkaufsvergleichs hängt von den jüngsten Verkäufen ähnlicher Immobilien ab, die bewertet wurden. Die zu vergleichende Immobilie sollte ebenfalls in den gleichen Ort und in die derzeitige Nutzung fallen.

Verkaufsvergleichsansatz

Kurze Zusammenfassung

  • Der Verkaufsvergleichsansatz ist eine der drei Methoden zur Bewertung von Immobilien. Andere Bewertungsansätze sind Kosten- und Ertragsansätze.
  • Der Verkaufsvergleichsbewertungsansatz für Immobilien verwendet Verkaufsdaten ähnlicher Immobilien, um den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen.
  • Mindestens drei kürzlich verkaufte und ähnliche Immobilien sollten vom Gutachter bei der Ermittlung des aktuellen Werts einer Immobilie verwendet werden.

Grundlegendes zum Verkaufsvergleichsansatz

Bei der Bewertung des Wertes der betreffenden Immobilie werden Preisanpassungen entsprechend den Merkmalen der vergleichbaren Immobilie vorgenommen.

Wenn der betreffenden Eigenschaft ein bestimmtes Merkmal fehlt, das in der vergleichbaren Eigenschaft gefunden wurde, wird der Preis entsprechend dem Wert, der einem bestimmten Merkmal zugeordnet ist, nach unten angepasst. Wenn die Immobilie ein wertvolles Merkmal aufweist, das in der vergleichbaren Immobilie nicht zu finden ist, wird der Wert entsprechend nach oben angepasst. Dies geschieht, bis nach dem Vergleich von mindestens drei kürzlich verkauften und ähnlichen Immobilien eine endgültige Zahl erreicht ist.

Der Verkaufsvergleichsansatz zur Bewertung ist ein kritischer Bestandteil der vergleichenden Marktanalyse für Bewertungsfachleute. Der vergleichende Marktansatz ist die Grundlage für die Bestimmung des vorherrschenden Marktwerts für Immobilien, die eine Akquisition durchlaufen. In Zusammenarbeit mit anderen Bewertungsmethoden ist der Verkaufsvergleichsansatz eine ungefähre Schätzung für Verkäufer, Investoren, Real Estate Investment Trust (REIT). Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Investmentfonds oder Wertpapier, das in einkommensschaffende Immobilien investiert . Der Fonds wird von einer Gesellschaft von Aktionären betrieben und gehalten, die Geld für Investitionen in Gewerbeimmobilien wie Büro- und Wohnhäuser, Lagerhäuser, Krankenhäuser, Einkaufszentren, Studentenwohnungen, Hotelgutachter und die breite Öffentlichkeit bereitstellen.

Aufgrund der Dynamik und der sich ständig ändernden Natur der Immobilienmärkte sollten Anleger häufig die Preise der kürzlich zum Verkauf stehenden Immobilien überprüfen. Die Märkte ändern sich schnell und alle Akteure sollten sich der aktuellen Trends bewusst sein. Aufgrund der vorherrschenden Bedingungen können Verkäufer und Investoren gezwungen sein, ihre Forderungen entweder zu erhöhen oder zu senken, um den Markttrends gerecht zu werden.

Finden der idealen vergleichbaren Eigenschaft

Eine vergleichbare Eigenschaft ist der betreffenden Eigenschaft am ähnlichsten. Die Ähnlichkeiten sollten mit allen allgemeinen Details der Immobilie übereinstimmen. Zu den allgemeinen Beschreibungen einer Immobilie gehören die Anzahl der Schlafzimmer, Bäder, die Größe der Quadratmeterzahl usw. Einige der zulässigen Abweichungen umfassen ein zusätzliches Bad, die Farbe der Farbe und andere unbedeutende Beschreibungen.

Der Vergleich vergleichbarer Eigenschaften sollte auf Eigenschaften beschränkt werden, die an ihrem physischen Standort so nah wie möglich sind. Dies liegt daran, dass Immobilien an verschiedenen Standorten unterschiedliche Marktwerte haben können, obwohl sie viele Gemeinsamkeiten aufweisen.

Beispielsweise Wohnwohnungen REITs Wohnimmobilien REITs sind REITs, die Wohneinheiten zur Vermietung an Mieter besitzen und verwalten. Wohn-REITs können entweder in Einfamilien- oder Mehrfamilienstrukturen eingeteilt werden, die für nicht geschäftliche Zwecke zur Verfügung stehen. Dies können Eigentumswohnungen, Ferienhäuser und Studentenwohnungen sein, die in der Nähe des zentralen Geschäftsviertels liegen und eine höhere Bewertung aufweisen als Immobilien, die weit entfernt vom Geschäftsviertel liegen. Eine weitere Überlegung, die gemacht werden sollte, ist die Übernahme von Immobilien, die so kürzlich wie möglich verkauft wurden.

Kürzlich verkaufte Immobilien haben bessere Annäherungen als Immobilien, die einige Monate oder Jahre zuvor verkauft wurden, da sich die Immobilienmärkte regelmäßig ändern. Wenn es keine vergleichbaren Immobilien am selben Standort gibt, ziehen Sie kürzlich verkaufte Immobilien in der Nähe in Betracht, anstatt sich bei der Suche nach vergleichbaren Immobilien zeitlich weiter zu bewegen.

Bewertungsanpassungsfaktoren

1. Vergleichbare Qualitäten

Die Subjekteigenschaft sollte der vergleichbaren Eigenschaft so ähnlich wie möglich sein, wodurch der Anpassungsbedarf erheblich verringert wird. Anpassungen ergeben sich aus den Vergleichsunterschieden, die sich aus der Subjekteigenschaft ergeben.

2. Eigentumsinteresse

Der Wert des Subjekts kann abhängig von den Eigentumsanteilen des Subjekts entweder nach oben oder nach unten angepasst werden. Beispielsweise werden einfache Gebührenzinsen anders bewertet als Leasinggebühren. Daher ist die Eigentumsbeteiligung ein umstrittenes Thema bei der Bewertung.

3. Marktbedingungen

Die Marktbedingungen sind weitere Determinanten bei Bewertungsanpassungen. Die Immobilienpreise können je nach den vorherrschenden Markttrends steigen oder fallen. Verkäufer können ihre Preise senken, um bessere Akquisitionschancen zu erhalten, abhängig von der aktuellen Konkurrenz. Der Markt kann sich sogar innerhalb einer Woche ändern.

4. Ort

Eine weitere Determinante ist der Standort der betreffenden Immobilie. Immobilien, die relativ nahe an wichtigen Infrastrukturen wie Flughäfen, Straßen, CBDs usw. liegen, gelten als wertvoller als weiter entfernte.

Schlüsselfaktoren wie Verkehrsmuster, Einkaufsmöglichkeiten Einzelhandels-REITs Einzelhandels-REITs sind eine Art von REIT, der Einzelhandelsimmobilien in zentralen Geschäftsvierteln und gehobenen Bereichen besitzt und verwaltet. Es vermietet die Einzelhandelsflächen an, Zugang zu sozialen Einrichtungen, kann auch zu Anpassungen aufgrund von Unterschieden zwischen dem Objekt und vergleichbaren Immobilien beitragen.

Fazit

Der Verkaufsvergleichsansatz nutzt die Ähnlichkeit der beiden verglichenen Immobilien. Die Ähnlichkeit reicht von der Aktualität des Verkaufs oder der Auflistung bis zur Ähnlichkeit in der Beschreibung der verglichenen Unternehmen. Es ist offensichtlich, dass es keine identischen, vergleichbaren Einheiten gibt; Daher müssen Anpassungen in Abhängigkeit von den Unterschieden in den Merkmalen vorgenommen werden.

Der Verkaufsvergleichsansatz hängt stark von den jüngsten Verkaufsdaten ab und ist möglicherweise nicht angemessen, wenn keine aktuellen Verkaufsdaten vorliegen. Daher sollte eine Immobilienbewertung, bei der es an reichhaltigen Verkäufen und aktuellen Daten mangelt, alternative Mittel verwenden. Wenn die jüngsten Daten jedoch ausreichen, ist die Verkaufsbewertungsvergleichsmethode für Immobilien die am besten geeignete Bewertungsmethode.

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