Die Begriffe UpREIT vs DownREIT beschreiben die Unterschiede, die in der Unternehmensstruktur von REITs bestehen. Das Konzept von UpREIT, das für „Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts“ steht, wurde 1992 eingeführt. Mit einem UpREIT können seit langem etablierte REITs alle Immobilien, die sie besitzen, unter einer neuen REIT-Struktur zusammenfassen, ohne eine der Immobilien zu verkaufen zum REIT. Dies bedeutet, dass der neue REIT keine Eigenschaften direkt besitzt.
Gleichzeitig ermöglicht ein DownREIT einem Investor, Partner eines REIT zu werden, indem er eine gemeinsame Partnerschaftsvereinbarung abschließt. Beide Strukturen ermöglichen es Anlegern, Kapitalertragssteuern aufzuschieben. Kapitalertragssteuer Die Kapitalertragssteuer ist eine Steuer, die auf Kapitalerträge oder die Gewinne, die eine Person aus dem Verkauf von Vermögenswerten erzielt, erhoben wird. Die Steuer wird erst erhoben, wenn der Vermögenswert in Bargeld umgewandelt wurde, und nicht, wenn er sich noch in den Händen eines Anlegers befindet. über den Verkauf von geschätzten Immobilien.
Kurze Zusammenfassung
- UpREITs und DownREITs sind Arten von Unternehmensstrukturen von REITs, die es Anlegern ermöglichen, Kapitalertragssteuern auf den Verkauf geschätzter Immobilien aufzuschieben.
- Ein UpREIT ermöglicht es Anlegern, ihre Immobilieninvestitionsbestände im Austausch gegen Kommanditgesellschaften in eine Dachgesellschaft einzubringen.
- Ein DownREIT ermöglicht es Anlegern, Partner in einer Partnerschaftsvereinbarung mit einem REIT zu werden.
Was ist ein UpREIT?
Ein UpREIT ist eine Alternative zu DownREIT und ermöglicht es den Eigentümern von Immobilien, einen Beitrag zu einer Dachpartnerschaft zu leisten, wenn sie nur eine begrenzte Anzahl von Betriebseinheiten haben, die dem Wert der eingebrachten Immobilie entsprechen. Den Anlegern werden Put-Optionen gewährt, die nach einem vereinbarten Zeitraum in Bargeld- oder REIT-Aktien umgewandelt werden können.
Der erhaltene Erlös kann verwendet werden, um mehr Immobilien zu erwerben, Schulden zu begleichen oder für andere REIT-bezogene Zwecke. Alle Managementfunktionen sind der Dachpartnerschaft nachgelagert, und der neue REIT fungiert als Holdinggesellschaft Holdinggesellschaft Eine Holdinggesellschaft ist eine Gesellschaft, die keine Operationen, Unternehmungen oder andere aktive Aufgaben für sich selbst ausführt. Stattdessen existiert es zum Zweck des Besitzens.
UpREITs können auch als Nachlassplanungstool verwendet werden, mit dem Anleger ihre Nachlässe steuerfrei an ihre Erben übertragen können. Die Erben können die Ausübung der Put-Option bis nach dem Tod des Eigentümers verschieben, wenn die Partnerschaftseinheiten auf den Marktwert erweitert werden.
Sie können dann die Put-Option ausüben. Put-Option Eine Put-Option ist ein Optionsvertrag, der dem Käufer das Recht, aber nicht die Verpflichtung gibt, das zugrunde liegende Wertpapier vor oder zu einem festgelegten Ablauf zu einem bestimmten Preis (auch als Ausübungspreis bezeichnet) zu verkaufen Datum. Dies ist einer der beiden Haupttypen von Optionen, der andere Typ ist eine Anrufoption. ohne Kapitalertragssteuern auf den geschätzten Wert des zugrunde liegenden Immobilienvermögens zu zahlen. Die Ausübung der Put-Option nach dem Tod des Eigentümers bietet mehr Liquidität, um Nachlasssteuern zu zahlen und Einkommenssteuern auf spätere Steuern zu vermeiden.
Was ist ein DownREIT?
Ein DownREIT ist im Vergleich zu einem UpREIT eine relativ neuere Struktur. Im Gegensatz zu einem UpREIT, bei dem alle Aktivitäten des REIT auf Partnerschaftsebene durchgeführt werden, ist ein DownREIT eine gemeinsame Partnerschaft zwischen dem Eigentümer und dem REIT. Die DownREIT-Struktur wurde für Immobilieneigentümer geschaffen, die nicht beabsichtigen, unter einer Dachpartnerschaft zu operieren, sondern stattdessen Eigentümer der Kommanditgesellschaft mit dem REIT werden.
Die neue Kommanditgesellschaft kann Immobilien besitzen und betreiben. Einige der Immobilien können direkt erworben oder im Besitz von Kommanditgesellschaften mit Immobilienbesitzern sein, die Immobilien zur Partnerschaft beigetragen haben.
DownREITs werden von Anlegern bevorzugt, die die Zahlung von Kapitalertragssteuern auf den Verkauf geschätzter Immobilien vermeiden möchten, wenn sie der Ansicht sind, dass der Wert ihrer Immobilien den Wert der REIT-eigenen Immobilien erheblich übersteigen wird. Die Anlageperformance des DownREIT hängt vom Eigentum des Eigentümers ab und nicht vom gesamten Portfolio des REIT. Der Investor besitzt eine Put-Option, die in REIT-Aktien oder Bargeld umgewandelt werden kann, und der Wandlungswert hängt vom Wert der Immobilieninvestitionen des Immobilienbesitzers zu diesem bestimmten Zeitpunkt ab.
Die Struktur eines DownREIT ist jedoch ziemlich kompliziert, und Anleger beauftragen häufig einen Steuerexperten, um die Anlage angemessen zu strukturieren. DownREITs ziehen tendenziell die Aufmerksamkeit des Internal Revenue Service auf sich, und die Bundessteuerbehörde kann die Übertragung von Eigentum an den DownREIT als steuerpflichtiges Ereignis betrachten, sofern sie nicht ordnungsgemäß strukturiert ist.
Vergleich von UpREIT mit DownREIT
1. Steuervorteile
UpREITs werden von Immobilieninvestoren aufgrund ihrer Steuervorteile und Einfachheit tendenziell häufiger eingesetzt. Wenn das Ziel eines Anlegers darin besteht, Kapitalertragssteuern aufzuschieben, ist ein UpREIT die beste Option, da die Übertragung des geschätzten Eigentums des REIT kein steuerpflichtiges Ereignis darstellt.
DownREITs tendieren dazu, eine komplexe Betriebsstruktur anzunehmen. Infolgedessen kann der Anleger zusätzliche Ausgaben für die Einstellung eines Steuer- und Anlageexperten verlangen, um Leitlinien für die Strukturierung der Anlage bereitzustellen. Wenn der Anleger bei der Übertragung von geschätzten Immobilien nicht die vom IRS festgelegten Regeln befolgt, kann die Bundessteuerbehörde die Transaktion als steuerpflichtiges Ereignis betrachten.
2. Rendite
DownREITs werden UpREITs vorgezogen, wenn der Eigentümer erwartet, dass seine Immobilie mehr wertschätzt als das gesamte Portfolio des REIT. Ein DownREIT fungiert als Joint Venture Immobilien-Joint Venture Ein Immobilien-Joint Venture (JV) spielt eine entscheidende Rolle bei der Entwicklung und Finanzierung der meisten großen Immobilienprojekte. Ein Joint Venture ist eine Vereinbarung zwischen einem REIT und einem Immobilieneigentümer, und nur das Vermögen des Immobilieneigentümers wird auf Partnerschaftsebene gehalten. Die Leistung der Partnerschaft geht nicht mit der Leistung des gesamten Immobilienportfolios des REIT einher.
Bei Ausübung der Put-Option ist die Umwandlung an den Wert des Vermögens der Partnerschaft zum Zeitpunkt der Umwandlung und nicht an das Vermögen der Partnerschaft gebunden. Andererseits steigen und fallen die von einem Investor in einem UpREIT gehaltenen Partnerschaftseinheiten mit den Aktien des REIT und können zu einem Verlust führen, wenn die Aktien zum Zeitpunkt der Umwandlung an Wert verlieren.
Mehr Ressourcen
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