Der P / AFFO wird berechnet, indem der P / FFO zu etwaigen Mieterhöhungen addiert und die Investitionsausgaben und die routinemäßigen Wartungskosten abgezogen werden. Der P / AFFO ist ein Maß für die finanzielle Leistung eines REIT (Real Estate Investment Trust). Ein Real Estate Investment Trust (REIT) Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Investmentfonds oder Wertpapier, das in einkommensschaffende Immobilien investiert . Der Fonds wird von einer Gesellschaft von Aktionären betrieben und gehalten, die Geld für Investitionen in Gewerbeimmobilien wie Büro- und Wohnhäuser, Lagerhäuser, Krankenhäuser, Einkaufszentren, Studentenwohnungen und Hotels beitragen. Es entspricht dem P / FFO, der angepasst wurde, um Investitionsausgaben und regelmäßige Wartungskosten zu berücksichtigen, was es zu einem genaueren REIT-Bewertungsinstrument als P / FFO macht.
Es ist auch ein genauerer Indikator für Dividenden, die ein Unternehmen in Zukunft zahlen wird, und es kann potenziellen Anlegern helfen, eine Entscheidung darüber zu treffen, ob sie Aktien des Unternehmens kaufen oder nicht. Das P / AFFO wird auch als zur Verteilung verfügbare Mittel bezeichnet.
Kurze Zusammenfassung
- P / AFFO ist eine angepasste Version von Funds from Operations (FFO), die die Investitionen eines Unternehmens berücksichtigt.
- Die P / AFFO-Metrik ist nicht standardisiert, so dass es unmöglich ist, einen REIT vom anderen zu vergleichen, da es keine Standardverfahren für den P / AFFO zwischen Unternehmen gibt.
- Das P / AFFO berücksichtigt die Investitionen des Portfolios, wie z. B. eine Erhöhung der Miete, eine Neulackierung der Räumlichkeiten und einen Dachersatz.
So berechnen Sie P / AFFO
Die Berechnung des P / AFFO erfordert, dass wir zuerst den P / FFO P / FFO P / FFO oder den Preis für Funds From Operations bestimmen, der als zuverlässige und moderne Methode zur Bestimmung des Werts eines REIT beschrieben werden kann. Die P / FFO-Metrik wird berechnet und dann andere Arten von Ausgaben vom P / FFO abgezogen, um den P / AFFO zu erhalten. Der P / FFO wird zur Bewertung des Cashflows aus Immobilieninvestitionen verwendet. Es wird berechnet, indem zuerst das Nettoergebnis des Unternehmens ermittelt und dann die Abschreibungs- und Amortisationskosten während des Zeitraums addiert werden. Die Abschreibung wird wieder in die Gleichung aufgenommen, da Immobilien an Wert gewinnen und ein Abzug der Abschreibung den Wert einer Immobilie verzerren würde.
Der P / AFFO ergibt sich aus der Ermittlung des P / FFO-Werts und dem anschließenden Abzug der Investitionsausgaben. Die Investitionsausgaben beziehen sich auf Mittel, die von einem Unternehmen für den Kauf, die Verbesserung oder die Wartung langfristiger Vermögenswerte zur Verbesserung der Effizienz oder Kapazität verwendet werden des Unternehmens. Langfristige Vermögenswerte sind in der Regel physisch und haben eine Nutzungsdauer von mehr als einer Rechnungsperiode. wie Unterhaltskosten und etwaige Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Immobilie. Die Kapitalgewinne aus dem Immobilienverkauf werden abgezogen, da es sich um ein einmaliges Ereignis handelt, das keine langfristigen Auswirkungen auf die Immobilie hat.
P / AFFO-Auszahlungsverhältnis
Das P / AFFO-Verhältnis misst die Fähigkeit eines REIT, langfristig Dividenden an die Aktionäre zu zahlen. Die Ausschüttungsquote wird berechnet, indem der jährliche Dividendensatz eines REIT durch den geschätzten P / AFFO pro Aktie dividiert wird. Es hilft bei der Bewertung des operativen Cashflows des REIT unter Berücksichtigung der Investitionsausgaben und anderer routinemäßiger Wartungskosten.
Wenn eine berechnete Quote über 100% liegt, bedeutet dies, dass die Dividenden dieses REIT höher sind als die für zukünftige Operationen prognostizierten Erträge. Infolgedessen kann der REIT verpflichtet sein, Dividenden aus seiner Barreserve zu zahlen. Ein solches Szenario ist jedoch kein Grund zur Besorgnis, wenn es kurzfristig vorherrscht. Es kann jedoch Anlass zur Besorgnis geben, wenn es sich auf lange Sicht erstreckt, was für das Unternehmen nicht nachhaltig ist und schnelle Maßnahmen zur Anpassung der Dividendenausschüttung erfordert. Dividendenpolitik Die Dividendenpolitik eines Unternehmens bestimmt die Höhe der von ausgeschütteten Dividenden das Unternehmen an seine Aktionäre und die Häufigkeit, mit der die Dividenden ausgezahlt werden.
P / AFFO vs. P / FFO
Der P / AFFO wird bei der Messung der REIT-Leistung gegenüber dem P / FFO bevorzugt, da der erstere die dem Unternehmen im Detail entstandenen Kosten einschließlich Investitionsausgaben und routinemäßiger Wartungskosten im Detail abzieht. Der P / FFO berücksichtigt nur die Abschreibungs- und Amortisationskosten, während andere wichtige Kosten, die den Wert eines Unternehmens beeinflussen, nicht berücksichtigt werden.
Ein weiterer Streitpunkt zwischen den beiden Metriken ist, dass der P / FFO für die meisten Unternehmen standardisierter ist als der P / AFFO. Es gibt Richtlinien, die Unternehmen bei der Berechnung des P / FFO verwenden können, aber es gibt keine Standardmethode zur Berechnung des P / AFFO.
Dies bedeutet, dass jedes Unternehmen seinen bevorzugten Weg zur Bestimmung seines P / AFFO verwenden kann. Die von Unternehmen erzielten Werte sind möglicherweise nicht mit anderen Werten in der Branche vergleichbar. Der Vergleich ist ein wichtiger Aspekt in der Immobilienbranche, da Experten die Leistung verschiedener Unternehmen bestimmen können.
Schulden (Leverage Ratio)
Für ein stetiges Wachstum des P / AFFO je Aktie und eine Erhöhung der an die Aktionäre zu zahlenden Dividenden müssen Unternehmen niedrigere Kapitalkosten als Bargeldrenditen einhalten. Schulden sind für die meisten Unternehmen ein zentraler Aspekt, da sie Schulden aufnehmen können, um ihr Wachstum anzukurbeln oder ein Defizit bei der Finanzierung ihrer Geschäftstätigkeit zu decken. Die Schuldenkosten variieren jedoch, und Unternehmen sollten die günstigsten Schulden erhalten, die flexibel und mit überschaubaren Rückzahlungsbedingungen sind.
Unternehmen verwenden Leverage Ratios, um das mit einem bestimmten Schuldenangebot verbundene Risiko zu bewerten. Das Verhältnis wird auch von Ratingbüros zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit von REITs verwendet. Gläubiger verwenden die von den Ratingagenturen erhaltenen Daten, um die Kreditwürdigkeit zu beweisen. Kreditwürdigkeit Kreditwürdigkeit ist einfach ausgedrückt, wie "würdig" oder verdient eine Kreditwürdigkeit ist. Wenn ein Kreditgeber zuversichtlich ist, dass der Kreditnehmer seiner Schuldenverpflichtung rechtzeitig nachkommt, gilt der Kreditnehmer als kreditwürdig. einer Kreditfirma.
Die Daten erläutern den Cashflow und die Fähigkeit eines REIT, die Schulden bequem zurückzuzahlen, und ob sie andere ausstehende Schulden bei anderen Gläubigern haben. Die Bonität eines Unternehmens ist für seine Kreditwürdigkeit von wesentlicher Bedeutung, da die Gläubiger solche Aufzeichnungen konsultieren, um die Rückzahlungsfähigkeit und das Ausfallrisiko zu beurteilen. Niedrige Kreditzinsen schränken daher die Wachstumschancen eines Unternehmens ein.
Zusätzliche Ressourcen
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