Enteignung bezieht sich auf eine Regierung, die mit oder ohne Erlaubnis der Eigentümer Eigentum in Privatbesitz zum Nutzen der Allgemeinheit übernimmt. Immobilien können für den Bau von Straßen, Flughäfen und anderen Infrastrukturprojekten enteignet werden. Die Regierung kann auch Eigentum an einem stark verschmutzten Ort enteignen, um die Bewohner an einen Ort mit einer saubereren Umwelt zu bringen.
Da die Regierung Eigentum zum öffentlichen Nutzen beschlagnahmt, ist keine Zustimmung der Eigentümer erforderlich. Sie müssen jedoch eine „gerechte Entschädigung“ für ihr Eigentum erhalten. Im Allgemeinen sollte eine gerechte Vergütung dem Marktwert entsprechen. Marktwert Der Marktwert wird normalerweise verwendet, um zu beschreiben, wie viel ein Vermögenswert oder ein Unternehmen auf einem Finanzmarkt wert ist. Es wird von den Marktteilnehmern und der Immobilie gegenseitig festgelegt, aber der Betrag wird von den Eigentümern möglicherweise nicht als fair angesehen.
Wenn beispielsweise die Regierung das Eigentum eines Vermieters beschlagnahmt, wird dieser nicht nur eine Entschädigung für das Eigentum, sondern auch für die verlorene Miete verlangen. Der Marktwert reicht jedoch möglicherweise nicht aus, um die entgangenen Mieteinnahmen zu decken.
Zusammenfassung
- Enteignung bezieht sich auf eine Regierung, die mit oder ohne Erlaubnis der Eigentümer Eigentum in Privatbesitz zum Nutzen der Allgemeinheit übernimmt.
- Die Eigentümer müssen angemessen mit einem Betrag entschädigt werden, der dem Marktwert der Immobilie entspricht.
- Das Völkerrecht erlaubt es den Regierungen auch, Immobilien ausländischer Unternehmen in ihrem Heimatgebiet zu enteignen, sofern sie bestimmte Kriterien erfüllen.
Der Prozess der Enteignung
Die Enteignung besteht aus folgenden Schritten:
1. Verurteilung
Wenn eine Regierung Privateigentum zur öffentlichen Nutzung beschlagnahmt, spricht man von Verurteilung. Die Verfassungen der meisten Länder erlauben es ihren Regierungen, dies zu tun. Zum Beispiel gibt die US-Verfassung Regierungsstellen auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene das Recht auf eine bedeutende Domäne. Es ermöglicht ihnen, das Eigentumsrecht an einer Immobilie zur öffentlichen Nutzung zu erwerben, nachdem sie den Vorbesitzern eine angemessene Entschädigung gezahlt haben.
2. Bewertung
Nach der Bewertung muss die Regierung den Marktwert der beschlagnahmten Immobilie bewerten, um die Höhe der Entschädigung abzuschätzen. Die Bewertung Bewertung Eine Bewertung ist im Grunde eine Möglichkeit, eine unvoreingenommene Analyse oder Bewertung eines Vermögenswerts, eines Unternehmens oder einer Organisation durchzuführen oder eine Leistung anhand eines bestimmten Satzes von Standards oder Kriterien zu bewerten. Eine von einem qualifizierten Gutachter durchgeführte Bewertung wird normalerweise immer dann durchgeführt, wenn eine Immobilie oder ein Vermögenswert verkauft werden soll und ihr Wert bestimmt werden muss, sollte von einem neutralen Dritten durchgeführt werden.
3. Angebot
Sobald der aktuelle Marktwert der erworbenen Immobilie bewertet ist, bietet die Regierung den Vorbesitzern eine angemessene Entschädigung an.
4. Verhandlung
Falls die Eigentümer mit der Höhe der Entschädigung oder dem Grund der Enteignung unzufrieden sind, können sie die Regierung in beiden Fällen vor einem Gericht anfechten.
Enteignung von ausländischem Eigentum
Das Völkerrecht erlaubt es den Regierungen, Immobilien ausländischer Unternehmen in ihrem Heimatgebiet zu enteignen, solange die folgenden Bedingungen erfüllt sind:
- Das Eigentum muss zum öffentlichen Nutzen beschlagnahmt werden.
- Die Beschlagnahme darf nicht diskriminierend sein.
- Die Handlungen des Staates müssen den internationalen Normen für den Umgang mit ausländischen Personen und Immobilien entsprechen.
- Der Staat muss eine faire Entschädigung anbieten.
Es gibt zwei Arten der Enteignung von ausländischem Eigentum, die auch als Verstaatlichung bezeichnet werden:
1. Direkte Enteignung
Eine direkte Enteignung erfolgt bei rechtlicher Eigentumsübertragung. Neben der Immobilie geben die ausländischen Eigentümer auch alle Renditen auf, die von ihrer Investition in die Immobilie zu erwarten waren.
Die inländische Regierung übernimmt sowohl das Eigentum an der Immobilie als auch das Recht, sie gewerblich zu nutzen. Dem ausländischen Investor muss eine Entschädigung gezahlt werden, die dem tatsächlichen Marktwert der Investition entspricht.
2. Indirekte Enteignung
Bei indirekter Enteignung behält der ausländische Investor das Eigentum an der Immobilie, verzichtet jedoch auf das Recht, Erträge aus der Investition zu erzielen. Die inländische Regierung beschlagnahmt die Immobilie nicht absolut, sondern erwirbt das Recht, etwaige Einnahmen aus der Vermarktung der Immobilie zu behalten.
Im Gegensatz zu seinem direkten Gegenstück gilt die indirekte Enteignung nicht als rechtswidrig, wenn der Staat dem ausländischen Investor keine Entschädigung anbietet. Dies liegt daran, dass indirekte Enteignung manchmal nicht einmal als Enteignung angesehen wird. Da es keine rechtliche Übertragung des Eigentums gibt. Urkunde Eine Urkunde kann als ein schriftliches Rechtsdokument oder Instrument definiert werden, das einer bestimmten natürlichen Person Kontrolle oder bestimmte Rechte über eine Urkunde verleiht. Der Staat kann es ablehnen, solche Beschränkungen für den ausländischen Investor als enteignend anzuerkennen .
Der Investor kann eine Klage bei einem Gericht einreichen, das die Situation als Enteignung identifizieren muss. Selbst wenn der Investor den Fall gewinnt, wird die Höhe der Entschädigung nicht durch den Marktwert der Immobilie definiert.
Praktisches Beispiel
Betrachten Sie das folgende Beispiel, um den Unterschied zwischen den beiden Arten der Enteignung besser zu verstehen. Investor A ist Staatsangehöriger von Land X und besitzt ein Grundstück in Land Y.
Situation 1 (direkte Enteignung) : Die Regierung von Land Y beschlagnahmt das Land und baut darauf eine Autobahn und eine Mautstelle.
Situation 2 (indirekte Enteignung) : Die Regierung von Land Y erlässt eine Verordnung zum Bau einer Autobahn und einer Mautstelle auf dem Land und beraubt A, die Einnahmen aus der Mautstelle zu behalten. Das Eigentum an dem Land verbleibt jedoch bei A.
Situation 3 (keine Enteignung) : Investor A baut auf dem Grundstück eine Autobahn und eine Mautstelle.
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