Was ist die Direktkapitalisierungsmethode?

Die Methode der direkten Kapitalisierung wird erhalten, indem die im Laufe der Zeit erfassten Erträge durch die jeweiligen Kapitalisierungssätze dividiert werden, die im selben Zeitraum vorgenommen wurden. Die Cap-Rate ergibt sich aus der Division des Netto-Betriebsergebnisses. Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) ist der Wert einer umsatzgenerierenden Immobilie, wenn die gesamten Betriebskosten und Verluste aus leer stehenden Räumlichkeiten durch den Wert des abgezogen werden Vermögenswerte.

Direktkapitalisierungsmethode

Die Methode der direkten Kapitalisierung ist für Eigentumswohnungen aufgrund ihrer übermäßigen Abhängigkeit von den Einnahmen aus der Immobilie nicht geeignet. Die Erhöhung der Cap Rate Cap Rate (REIT) Die Cap Rate ist eine Finanzkennzahl, die von Immobilieninvestoren verwendet wird, um Immobilieninvestitionen zu analysieren und ihre potenzielle Rendite basierend auf dem Quotientenwert zu bestimmen. Ein Rückgang der Cap-Rate bedeutet somit, dass der Marktwert für die Immobilie steigt. Der zu bestimmende Marktwert ist daher indirekt proportional zur Cap-Rate.

Andererseits ist das Betriebsergebnis direkt proportional zum Marktwert. Fairer Marktwert Der Faire Marktwert (einer Ware oder Dienstleistung, die ausgetauscht wird) bezieht sich auf den Preis, zu dem beide Transaktionsparteien (der Käufer und der Verkäufer dieser Ware) oder. Eine Erhöhung des Netto-Betriebsergebnisses (NOI) führt zu einer signifikanten Erhöhung des Marktwerts. Ein verringerter Marktwert bedeutet, dass der NOI niedrig ist und eine strategische Erhöhung erfordert.

Kurze Zusammenfassung

  • Die Direktkapitalisierungsmethode ist eine Immobilienbewertungsmethode, die bei der Umwandlung von Erträgen in Werte hilft.
  • Die Methode der direkten Kapitalisierung wird erreicht, indem die von der Immobilie erzielten Erträge durch die Kapitalisierungsrate dividiert werden.
  • Im Gegensatz zu anderen Bewertungsmethoden ist die Methode einfach anzuwenden und zu interpretieren, wenn im Laufe der Zeit genügend Daten für Einkommen und Kapitalisierungsrate vorliegen.

Ertragskapitalisierung vs. Direktkapitalisierung

Im Gegensatz zur direkten Kapitalisierung hängt die Ertragskapitalisierung bei der Bewertung stark von den Mitteln aus den Immobilien ab, während die erstere vollständig von den Einnahmen aus der Immobilie abhängt. Die Kapitalisierung basiert auf der Tatsache, dass Immobilien als Investition ein langfristiges Ziel sind, von dem der Investor in Zukunft für lange Zeit endlos profitieren sollte.

In der Regel wird erwartet, dass die Mieteinnahmen für eine Immobilie in Zukunft aufgrund der absehbaren Inflation allmählich steigen werden. Durch die Inflation steigen auch die Wartungskosten und Reparaturen, insbesondere wenn die Immobilie vom Vorbesitzer nicht ordnungsgemäß gewartet wurde.

Die Erträge aus einer Immobilie können in zukünftigen Perioden aufgrund verschiedener Faktoren variieren. Die Renditekapitalisierungsmethode soll einem Anleger die erwarteten Änderungen vorhersagen. Dies geschieht unter Berücksichtigung aller Faktoren wie der Inflation. Inflation Inflation ist ein wirtschaftliches Konzept, das sich auf einen Anstieg des Preisniveaus von Waren über einen festgelegten Zeitraum bezieht. Der Anstieg des Preisniveaus bedeutet, dass die Währung in einer bestimmten Volkswirtschaft an Kaufkraft verliert (dh weniger kann mit dem gleichen Geldbetrag gekauft werden). , Wartung, Kosten und Reparaturen, um sicherzustellen, dass die Immobilie in der bestmöglichen Form ist.

Makler, Aufsichtsbehörden, Gutachter, Investoren und die breite Öffentlichkeit verlassen sich aufgrund ihrer Zukunftsfähigkeit stark auf die Renditekapitalisierungsmethode für die Immobilienbewertung. Die Methode funktioniert jedoch am besten, wenn sie zusammen mit anderen Bewertungsmethoden verwendet wird, um die besten Ergebnisse zu erzielen.

Welches ist die beste Bewertungsmethode?

Es gibt verschiedene Kapitalisierungs- / Bewertungsmethoden, die üblicherweise verwendet werden. Die Bewertungsmethoden folgen unterschiedlichen Ansätzen zur Bewertung einer Immobilie. Sie werden alle regelmäßig entweder einzeln oder gemeinsam von Maklern, gewerblichen Immobiliengutachtern, Investoren und der Öffentlichkeit genutzt.

Bei der Bewertung einer Immobilie wird aufgrund der Einzigartigkeit der Situation bei der Immobilienbewertung nicht empfohlen, eine einzige Bewertungsmethode zu verwenden. Bei der Durchführung von Bewertungen sollten zwei oder mehr Bewertungsmethoden austauschbar oder einzeln verwendet werden. Die am besten geeigneten Methoden hängen jedoch von der jeweiligen Situation ab.

Direkt- und Renditekapitalisierungsmethoden sind die beiden beliebtesten Methoden bei der Immobilienbewertung. Die beiden Methoden werden jedoch je nach Situation in unterschiedlichen Fällen verwendet. Beispielsweise ist bei Immobilien mit instabilen Einkommensströmen die Renditekapitalisierungsmethode am besten geeignet. Bei der Yield-Cap-Methode wird die wahrscheinliche künftige Stabilität der Immobilie unter Berücksichtigung künftiger Erträge untersucht, um das Wachstumspotenzial der Immobilie besser einschätzen zu können.

Weniger stabile Immobilien liefern begrenzte Daten, die zur Analyse ihrer Einnahmen verwendet werden können. Daher ist die Methode der direkten Kapitalisierung unangemessen. Auf der anderen Seite bieten etablierte Immobilien mit stabilen monatlichen oder jährlichen Einnahmen angemessene Datenpunkte, anhand derer ihre Einnahmen analysiert werden können. Daher ist in solchen Situationen die Methode der direkten Kapitalisierung am meisten bevorzugt.

Bei der Bewertung von Immobilien zu berücksichtigende Faktoren

Die Bewertung von Immobilien, die ein Investor erwerben möchte, kann einem Investor dabei helfen, zu entscheiden, ob er die Immobilie erwerben oder den Investitionsplan einstellen möchte. Anleger sollten sich darauf konzentrieren, nach versteckten Faktoren zu suchen, die bei der Bewertung möglicherweise nicht erkennbar sind, aber in Zukunft auftreten können.

1. Finanzielle Schwierigkeiten oder anhängige Rechtsstreitigkeiten

Ein bedeutender Mieter kann mit einer Finanzkrise konfrontiert sein, die die Fähigkeit zur Erfüllung seiner monatlichen Mietverpflichtungen in Zweifel ziehen kann. Die Immobilie kann auch Rechtsstreitigkeiten unterliegen, bei denen das Unternehmen möglicherweise Anwälte einstellen muss und zusätzliche Rechtskosten entstehen.

2. Leerstandsmuster

Ein weiterer Faktor, den Anleger bei der Immobilienbewertung berücksichtigen können, sind die Leerstandsmuster in den Räumlichkeiten, die die potenziellen Muster zukünftiger Gewinne erklären können. Wenn die Leerstandsmuster mit der Zeit weiter schwanken, kann dies auf Faktoren wie schlechte Instandhaltung des Gebäudes, insbesondere unbemalte Wände, defekte Armaturen, verstopfte Abwasserleitungen usw. zurückzuführen sein.

Die verborgenen Faktoren mögen zunächst unbedeutend erscheinen, werden jedoch die Zukunftsfähigkeit des Projekts beeinträchtigen. Die Probleme sind für die Bewertungsmethode, wie beispielsweise die Direktkapitalisierungsmethode, normalerweise nicht sichtbar, und Anleger sollten versuchen, solche Probleme zu untersuchen, bevor sie die endgültige Entscheidung treffen, ob sie investieren oder nicht.

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