Was ist Immobilienprojektfinanzierung?

Projektfinanzierung ist die langfristige Finanzierung einer unabhängigen Kapitalinvestition, bei der es sich um Projekte mit Kapitalflussrechnung handelt. Kapitalflussrechnung Die Kapitalflussrechnung (auch als Kapitalflussrechnung bezeichnet) ist einer der drei Hauptabschlüsse, in denen die Kapitalflussrechnung ausgewiesen wird generiert und ausgegeben während eines bestimmten Zeitraums (z. B. eines Monats, eines Quartals oder eines Jahres). Die Kapitalflussrechnung fungiert als Brücke zwischen der Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz sowie den Vermögenswerten Sachanlagen Sachanlagen sind Vermögenswerte mit physischer Form, die einen Wert halten. Beispiele hierfür sind Sachanlagen. Sachanlagen werden gesehen und gefühlt und können durch Feuer, Naturkatastrophen oder einen Unfall zerstört werden. Immaterielle Vermögenswerte hingegen haben keine physische Form und bestehen aus Dingen wie geistigem Eigentum, die eindeutig identifiziert werden können.Die Finanzierung von Immobilienprojekten ist ein klassisches Beispiel. Weitere Beispiele für Projektfinanzierungen sind Bergbau, Öl und Gas sowie Gebäude und Konstruktionen.

Thema Immobilienprojektfinanzierung

Die Cashflows aus der Finanzierung von Immobilienprojekten sollten ausreichen, um die Betriebskosten zu decken und den Rückzahlungsbedarf für die Finanzierung zu finanzieren. In der Regel besteht die Finanzierung aus vorrangigen und nachrangigen Verbindlichkeiten. Um die vorrangigen und nachrangigen Verbindlichkeiten zu verstehen, müssen wir zunächst den Kapitalstapel überprüfen. Der Kapitalstapel hat für verschiedene Finanzierungsquellen Priorität. Vorrangige und nachrangige Verbindlichkeiten beziehen sich auf ihren Rang im Kapitalstapel eines Unternehmens. Im Falle einer Liquidation werden vorrangige Verbindlichkeiten zuerst ausgezahlt und das Eigenkapital an die Lebensdauer des Vermögenswerts angepasst.

Immobilienprojektfinanzierung vs Unternehmensfinanzierung

Wenn eine Gesellschaft eine Gesellschaft Eine Gesellschaft ist eine juristische Person, die von Einzelpersonen, Aktionären oder Aktionären mit dem Ziel gegründet wurde, gewinnorientiert zu arbeiten. Unternehmen dürfen Verträge abschließen, klagen und verklagt werden, Vermögen besitzen, Bundes- und Landessteuern überweisen und Geld von Finanzinstituten leihen. übernimmt eine neue Investition, kann es Cashflows aus anderen operativen Aktivitäten verwenden, um das neue Projekt zu finanzieren. Sie kann ihre allgemeine Kreditwürdigkeit auch nutzen, um Geld zu leihen und das Projekt zu finanzieren. Das Unternehmen könnte auch Aktien mit einem unbestimmten Zeithorizont ausgeben. Bei der Finanzierung von Immobilienprojekten wird das zur Finanzierung des Projekts verwendete Eigenkapital normalerweise am Ende eines bestimmten Zeithorizonts zurückgezahlt.

Kapitalstapel in der Immobilienprojektfinanzierung

Bei der Finanzierung von Immobilienprojektfinanzierungen enthält der Kapitalstapel mehrere Überlegungen:

  • Zieht zur Finanzierung auf Baukredite zurück
  • Sicherheit und Priorität für verschiedene Kreditgeber im Kapitalstapel
  • Begriff, der der Zeit entspricht, die für die Entwicklung und den Verkauf des Projekts benötigt wird
  • Kompromisse zwischen festem und variablem Zinssatz
  • Preisgestaltung rund um das Eigenkapital

Der Kapitalstapel, der aus allen Arten von Finanzierungen besteht, die verwendet werden können, umfasst typischerweise Folgendes:

  • Vorrangige Schulden
  • Nachrangige Verbindlichkeiten
  • Eigenkapital

Vorrangige Verbindlichkeiten sind das am meisten gesicherte Kapital, während Eigenkapital das riskanteste der drei ist.

Begriffe und Definitionen der Immobilienprojektfinanzierungsbranche

Um ein Finanzmodell aufzubauen, müssen wir die wichtigen Begriffe und Definitionen verstehen, die häufig in der Finanzierung von Immobilienprojekten verwendet werden:

  • Loan to Value (LTV) : Der Betrag der Fremdfinanzierung, den ein Kreditgeber als Prozentsatz des Marktwerts der Immobilie bereitstellt.
  • Loan to Cost (LTC) : Der Betrag der Fremdfinanzierung, den ein Kreditgeber als Prozentsatz der Entwicklungskosten bereitstellt.
  • Betriebsergebnis (NOI) : Bruttomieteinnahmen abzüglich Betriebskosten (Grundsteuern, Versicherungen, Instandhaltung usw.).
  • Cap-Rate : NOI geteilt durch den Wert der Immobilie, ausgedrückt als Prozentsatz.
  • Amortisationszeitraum : Die Anzahl der Perioden (Monate oder Jahre), die die Hauptrückzahlungen eines Kredits in Anspruch nehmen müssen.
  • Laufzeit : Der Zeitraum, für den der Zinssatz für ein Hypothekendarlehen vereinbart wird.
  • Komplementär (GP) : Inhaber einer Gesellschaft mit unbeschränkter Haftung - normalerweise ein Manager, der aktiv an den Operationen teilnimmt.
  • Limited Partner (LP) : Ein passiver Investor mit eingeschränkten Fähigkeiten, basierend auf dem Betrag, den er in das Projekt investiert hat.
  • Landdarlehen : Finanzierung für den Erwerb eines Grundstücks ohne NOI. Der langfristige Wert wird viel niedriger sein als der einer einkommensschaffenden Immobilie.
  • Floor Space Ratio (FSR) : Wird verwendet, um die Größe eines Gebäudes zu bestimmen und die Entwicklungsdichte auf einem Grundstück zu steuern.
  • Bruttobaufläche (GBA) : Die Summe aller Gebäuderäume von Wand zu Wand.
  • Bruttomietfläche (GLA) : Die Summe aller geschlossenen Wohnflächen.
  • Bruttostandortfläche : Die zweidimensionalen Maße eines Standorts basierend auf seinen Grundstücksgrenzen .
  • Abzüge : Ein Teil der Bruttostandortfläche, auf dem nicht gebaut werden kann, z. B. öffentliche Zugangsbereiche, Straßen, Fahrspuren usw.
  • Nettostandortfläche : Die Bruttostandortfläche abzüglich etwaiger Abzüge.
  • Max. GBA : Die Brutto-Gebäudefläche, berechnet auf Basis des FSR.
  • Bau GBA : Die Brutto-Gebäudefläche, basierend auf Bauplänen.
  • Verkaufsfläche : Die Brutto-Gebäudefläche basierend auf dem Bau, abzüglich aller Gemeinschaftsräume oder anderer nicht verkaufsfähiger Flächen.

Immobilienprojektfinanzierung - Entwicklungszeitplan

Das Verständnis des Entwicklungsprozesses und des Zeitplans hilft uns, eine klare Karte beim Aufbau eines Finanzierungsmodells für Immobilienprojekte zu erhalten. Ein Immobilienentwicklungsprojekt besteht aus mehreren Phasen:

Projektfinanzierung

In jeder Phase des Lebenszyklus der Finanzierung von Immobilienprojekten werden unterschiedliche Finanzierungsarten verwendet. Beispielsweise kann ein Unternehmen Eigenkapital zur Finanzierung der Beschaffung von Geschäften verwenden. Dies liegt daran, dass in den frühen Phasen eines Projekts ein hohes Risiko besteht und es daher schwierig sein kann, Bankdarlehen zu erhalten. In späteren Phasen wie der Umwidmung und der Vorentwicklung werden die Projekte in der Regel sowohl mit Darlehen als auch mit Eigenkapital finanziert.

Immobilienprojektfinanzierung - Finanzmodell & Bewertung

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Finanzierungsmodell für Immobilienprojekte

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