Die Cap-Rate ist eine Finanzmetrik, die von Immobilieninvestoren verwendet wird, um Immobilieninvestitionen zu analysieren und ihre potenzielle Rendite zu bestimmen. Die Rate (Return of Return, ROR) ist der Gewinn oder Verlust einer Investition über einen bestimmten Zeitraum zu den anfänglichen Kosten der Investition ausgedrückt als Prozentsatz. In diesem Handbuch werden die gängigsten Formeln basierend auf den jährlichen Renditen beschrieben. Die Berechnung basiert auf dem Nettogewinn, den eine Immobilieninvestition voraussichtlich über einen Zeitraum von einem Jahr erzielen wird. Dies kann einem Anleger helfen, eine Kaufentscheidung zu treffen oder nicht.
Bei der Berechnung der Cap-Rate berücksichtigen wir das Verhältnis des Betriebsergebnisses zum Vermögenswert der Immobilie. Der Wert des Immobilienvermögens ist in diesem Fall der Kaufpreis, den ein Investor bereit ist, für die Immobilie zu zahlen, oder der geforderte Verkaufspreis für die Immobilie.
Zusammenfassung
- Die Cap-Rate ist eine Metrik, anhand derer Anleger die erwartete Rendite auf der Grundlage des erwarteten Jahreseinkommens einer Immobilie bestimmen.
- Die Cap-Rate wird berechnet, indem das Verhältnis des Betriebsergebnisses zum aktuellen Marktwert der Immobilie ermittelt wird.
- Es hilft Anlegern festzustellen, ob eine zu erwerbende Immobilie ein gutes Geschäft ist oder überteuert ist.
So berechnen Sie die Cap-Rate
Die Cap-Rate wird berechnet, indem das Betriebsergebnis der betreffenden Immobilie durch den Marktwert der Immobilie dividiert wird. Der resultierende Cap-Rate-Wert wird dann auf die Immobilie angewendet, die ein Investor kaufen möchte, um den aktuellen Marktwert basierend auf seinem Jahreseinkommen zu erhalten.
Die Formel zur Berechnung der Cap-Rate lautet wie folgt:
Wo:
- Das Netto-Betriebsergebnis ist das jährliche Einkommen, das voraussichtlich von der Immobilie generiert wird. Es wird erhalten, indem die Kosten, die bei der regelmäßigen Instandhaltung der Immobilie anfallen, vom jährlichen erwarteten Einkommen abgezogen werden. Die Ausgaben sollten Posten wie Grundsteuern, Nebenkosten enthalten. Nebenkosten Nebenkosten sind die Kosten, die durch die Nutzung von Nebenkosten wie Strom, Wasser, Abfallentsorgung, Heizung und Abwasser entstehen. Die Kosten fallen an, Versicherungskosten, Gebühren des Hausbesitzerverbandes usw. Der Wert sollte das Hypothekenkapital und die Zinszahlungen ausschließen.
- Der aktuelle Marktwert gibt den Betrag an, um den eine Immobilie auf dem aktuellen Markt verkauft werden kann. Der Wert ergibt sich aus dem aktuellen Verkaufspreis ähnlicher Immobilien in der Region.
Wie Anleger die Cap Rate verwenden
Anleger können die Cap-Rate auf zwei Arten verwenden:
1. Beim Kauf
Eine der Anwendungen der Cap-Rate ist die Bewertung potenzieller zu kaufender Anlagen. Das Tool kann ein guter Indikator für die Rendite sein, die Sie von einer Anlage erwarten können. Die Verwendung der Cap-Rate für eine Reihe potenzieller Anlagen kann dabei helfen, zu analysieren, wie sich die Anlagen entwickeln und welche Ihren Anlagezielen entspricht. Mit der Cap-Rate können Sie Immobilien nach einem bestimmten Prozentsatz vergleichen, anstatt eine Entscheidung auf der Grundlage der schwankenden Marktmieten und Immobilienpreise zu treffen.
Angenommen, ein Investor erwägt den Erwerb einer von drei börsennotierten Immobilien. Ein Investor kann zunächst die Nettobetriebserträge für alle drei Immobilien erhalten, um ihre Cap-Raten zu berechnen. Man sollte auch die wiederkehrenden Kosten der Immobilien und ihre periodischen Mieten berücksichtigen. Mietkosten Die Mietkosten beziehen sich auf die Gesamtkosten für die Nutzung von Mietobjekten für jeden Berichtszeitraum. Es gehört normalerweise zu den größten Ausgaben, die Unternehmen melden. In der Regel sind nur zwei Ausgaben höher als die Mietkosten: die Kosten der verkauften Waren (COGS) und die Kosten für die Entschädigung (Löhne). , um zu sehen, ob es Möglichkeiten gibt, die Kosten zu senken oder die Mieten zu erhöhen. Dies kann erreicht werden, wenn die wiederkehrenden Kosten pro Quadratfuß Fläche zu hoch sind.oder die periodischen Mieten liegen unter den Marktpreisen gegenüber anderen vergleichbaren Immobilien.
Praktisches Beispiel
Angenommen, Eigentum A, das für 475.000 USD notiert ist, generiert ein Betriebsergebnis von 40.000 USD. Unter der Annahme, dass die durchschnittliche Cap-Rate für vergleichbare Immobilien 9,1% beträgt, können wir versuchen herauszufinden, ob der geforderte Preis für diese Immobilie gerechtfertigt ist.
9,1% = 40.000 USD / X.
X = 40.000 / 9,1%
X = 439.560 USD
Eine Cap-Rate von 9,1% ergibt für Property A einen Marktwert von 439.560 USD. Dies bedeutet, dass der angegebene Preis den aktuellen Marktwert um 35.440 USD übersteigt. Ein Marktwert von 475.000 USD wäre gerechtfertigt, wenn das Nettobetriebsergebnis der Immobilie 43.225 USD (475.000 USD x 9,1%) betragen würde.
2. Beim Verkauf
Ein Investor kann den Cap-Satz auch verwenden, um den aktuellen Marktwert einer Immobilie, die er verkaufen möchte, basierend auf dem Marktwert kürzlich verkaufter Immobilien am selben Standort zu ermitteln. Der erste Schritt bei der Berechnung des Marktwerts besteht darin, Immobilien zu finden, die hinsichtlich Größe, Typ und Standort denen ähneln, die verkauft werden.
Der nächste Schritt besteht darin, die Kotierungswerte sowie das Betriebsergebnis zu ermitteln. Die Informationen erhalten Sie auf der Immobilien-Website, auf der solche Immobilien aufgeführt sind, oder bei den Immobilienmaklern, die die Immobilien verkauft haben. Der Investor kann dann die Nettobetriebserträge und Marktwerte jeder der vergleichbaren Immobilien verwenden, um die durchschnittliche Cap-Rate zu erhalten.
Praktisches Beispiel
Unter der Annahme, dass die Cap-Rate wie in unserem vorherigen Beispiel 9,1% beträgt, können wir sie verwenden, um den aktuellen Marktwert der zu verkaufenden Immobilie zu ermitteln, bei der das Betriebsergebnis bekannt ist. Wenn das Betriebsergebnis der Immobilie 38.000 USD beträgt, können wir den Marktwert wie folgt ermitteln:
9,1% = 38.000 USD / X.
X = 38.000 USD / 9,1%
X = 417.582 USD
Daher beträgt der aktuelle Wert der Immobilie, basierend auf den geltenden Marktpreisen, 417.582 USD. Der Verkäufer kann anhand dieser Zahl den Angebotspreis für die Immobilie festlegen, der dem auf den Websites für Immobilienanzeigen angegebenen Listenpreis entspricht.
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